UNE ENTREPRISE EST-ELLE TENUE DE PAYER SES LOYERS PAR TEMPS DE CRISE SANITAIRE ?

Une série de textes ratifiés récemment et à toute vitesse par le parlement permet de répondre à cette question.  

En premier lieu, est intervenue la loi n°2020-290 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 adoptée le 23 mars 2020 et promulguée le 24 mars 2020, qui instaure l’état d’urgence sanitaire sur l’ensemble du territoire français pour une durée de deux mois à compter du 23 mars 2020.

L’article 11 g) de cette loi autorise le Gouvernement afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de COVID-19 à prendre toute mesure « permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

En application de cette loi, l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19 a été adoptée.

Que dit la LOI du report des loyers pour les entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19 ?

Les entreprises locataires sont et demeurent protégées pendant la période de l’état d’urgence sanitaire. S’il n’est pas véritablement question, comme il avait pu l’être évoqué lors des annonces présidentielles, d’un véritable report de loyer, la protection décidée au sommet de L’État n’en reste pas moins effective

En effet, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 prévoit que, pendant toute la période de l’état d’urgence sanitaire, les personnes bénéficiaires « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. »

Ces dispositions s’appliquent uniquement aux loyers et charges locatives arrivées à échéance entre le 12 mars et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence déclaré par la loi du 23 mars 2020.

En l’occurrence, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux loyers et charges locatives arrivées à échéance entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 si aucune prorogation de l’état d’urgence sanitaire n’est décrétée.

Ainsi, les loyers restent dus !

Cependant, cette disposition permet aux entreprises bénéficiaires de ne pas se voir poursuivies pour non-paiement d’un loyer dans le délai prévu initialement si l’échéance dudit loyer était comprise dans la période mentionnée ci-dessus.

Par exemple, si vous vous trouvez dans l’incapacité de payer votre loyer arrivé à échéance le 15 mars 2020, vous pourrez le régler le 15 avril 2020 sans que vous puissiez encourir une quelconque pénalité. Ainsi, même si votre bail prévoit la possibilité pour votre bailleur de demander la résolution en justice de votre bail, ce dernier ne pourra pas actionner cette clause.

En d’autres termes, bien que l’ordonnance n’emploie pas les termes de « report » ou « étalement » des loyers, dans les faits, les locataires restent protégés pendant toute la période de l’état d’urgence sanitaire.

  1. Qui sont ces entreprises bénéficiaires au sens de l’ordonnance précitée ?

L’article 1 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 précise que peuvent bénéficier des dispositions de cette ordonnance « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l‘ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée ».

Il est aussi précisé que sous réserve de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice, les sociétés en procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également en bénéficier.

Cette ordonnance a été précisée par le décret n° 2020-378 en date du 31 mars 2020.

Ce décret précise en son article 1, que seules les personnes physiques et morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique et remplissant les critères définis par les articles 1 et 2 du décret n°2020-371 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, peuvent bénéficier de la mesure.

Ainsi,

Il faut que les entreprises remplissent les conditions suivantes :

  • Leur activité doit avoir débuté avant le 1er février 2020;
  • Leur effectif doit être inférieur ou égal à 10 salariés;
  • Leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos doit être inférieur à un million d’euros (Pour les entreprises n’ayant pas clôturé leur exercice, il est pris en compte le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période allant de la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020, étant précisé que ce chiffre d’affaires mensuel doit être inférieur à 83 333 euros) ;
  • Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, ne doit pas excéder 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. (Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois.) ;
  • Les personnes physiques ou les dirigeants majoritaires d’une personne morale ne doivent pas au 1er mars 2020, être titulaire d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et ne doivent pas avoir bénéficié d’indemnités journalières de la sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros entre le 1er et le 31 mars 2020;  
  • Ne doivent pas être contrôlées par une entreprise commerciale au sens de l’article L.333-3 du code de commerce ;
  • En cas de contrôle d’une ou plusieurs autres sociétés au sens de l’article précité, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices doivent respectés les seuils fixés par ce décret.
  • Doivent :
    • soit avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars et le 31 mars 2020,
    • soit avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% sur la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020:
      • par rapport à la même période de l’année précédente ;
      • pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
      • pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

En conséquence,

Seules les entreprises remplissant cumulativement les critères précités pourront bénéficier de la mesure de report, d’étalement du paiement des loyers, ou plus exactement, de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et le report de paiement des factures d’énergie prévue par l’ordonnance n°2020-316.

Le ministère de l’économie précise cependant sur son site internet que les principales fédérations de bailleurs ont appelé dès le vendredi 20 mars leurs membres bailleurs à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté.

Il en ressort que, pour les TPE et les PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue :

  • Les loyers et charges seront appelés mensuellement et non plus trimestriellement ;
  • Le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril 2020, et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté.

Ainsi, lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.

Pour les TPE et PME dont l’activité a été interrompue par arrêté (Restaurants et débits de boissons, Établissements sportifs couverts, Établissements d’éveil, d’enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement, Magasins de vente et Centres commerciaux, etc…), ces mesures seront appliquées de façon automatique et sans considérer leur situation particulière, précise encore le ministère de l’économie sur son site internet, sous réserve toutefois, pour les entreprises bénéficiaires, d’en faire la demande auprès de leur bailleur en produisant une déclaration sur l’honneur d’exactitude des informations fournies, notamment qu’elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, et justifient d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% sur la même  période. Elles devront en outre présenter l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité ou présenter une copie de leur déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture, si elles font l’objet d’une procédure collective.

Si ce n’est pas très exactement ce que dit la Loi, telle semble toutefois être la volonté du gouvernement. Il conviendra de rester attentif à la mise en œuvre prochaine de ces dispositions.

Concernant enfin les entreprises dont l’activité, sans être interrompue, a été fortement dégradée par la crise, le gouvernement indique que leur situation sera étudiée au cas par cas, avec bienveillance en fonction de leurs réalités économiques. Autrement dit, ces entreprises ne sont pas de plein droit, éligibles au dispositif de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et le report de paiement des factures d’énergie. Chacune d’elles devra ainsi justifier de sa mauvaise santé économique auprès de son bailleur pour espérer bénéficier de la mesure de report, d’étalement du paiement des loyers.

La mise en œuvre de ces mesures, qui visent à protéger les entreprises locataires de locaux à usage professionnels ou commercial dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, ne doit cependant pas se faire au détriment de propriétaires, notamment non institutionnels, qui tirent de ces loyers l’essentiel de leur revenu. Ainsi, pour celles des entreprises dont les propriétaires sont des personnes privées, par exemple des retraités, le ministère de l’économie précise sur son site internet qu’il sera, dans ce cas, fait appel à la solidarité nationale, dans le cadre de négociations de gré à gré en cas de difficultés de paiement des loyers, dans l’idée de ne pas trop lourdement pénaliser ces acteurs de l’économie que sont également les bailleurs non institutionnels.

Afin de clarifier votre situation, le mieux reste d’entrer en contact avec votre bailleur, afin de l’informer de vos difficultés de trésorerie et de trouver un accord sur les modalités de paiement de vos échéances en convenant soit, d’un report intégral soit, d’un étalement de vos échéances tout en sachant que si vous êtes une entreprise bénéficiaire de la mesure prévue par l’ordonnance précitée, il ne pourra vous opposer une quelconque clause de votre bail au titre du non-paiement de votre loyer à la date initialement prévue.

Nous sommes à votre dispositions pour vous accompagner dans toutes vos démarches et répondre à toutes vos questions pour préparer une sortie sereine à la crise sanitaire.

 

Sources :

 

 

Solenne MERLAUD

Aristide EBONGUE

 

Les sociétés commerciales
LES MESURES DE SOUTIEN AUX ENTREPRISES

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